Xây dựng và vật liệu xây dựng là nhóm doanh nghiệp đông ở Phú Hòa Đông, gồm các công ty xây dựng nhỏ chuyên làm nhà dân, nhà xưởng, cửa hàng bán sắt thép, gạch, xi măng và các bãi tập kết cát đá dọc trục đường. Nhu cầu đến từ chính quá trình chuyển mình của xã: nhà vườn xây lại, dãy trọ mọc thêm, xưởng và kho dựng mới.
Bài này viết cho hai nhóm người đọc: gia đình trong xã sắp xây, sửa nhà cần chọn nhà thầu và mua vật liệu; và người muốn mở cửa hàng vật liệu hay đội thi công trên địa bàn. Không có đơn giá xây dựng hay giá vật liệu, vì những con số đó đổi theo thời điểm và từng công trình.
Vì sao ngành xây dựng đông ở một xã nông nghiệp
Phú Hòa Đông đang trải qua giai đoạn mà nhiều xã ven đô của TP Hồ Chí Minh đã qua: nhà cấp bốn mái ngói xây từ mấy chục năm trước được thay bằng nhà mái bằng, nhà ống; ruộng cạnh đường được chia lô, lên nhà; vườn sau nhà dựng thành dãy trọ; đất gò được chuyển thành xưởng, kho khi có phép. Mỗi việc đó đều cần thợ, vật liệu, xe chở.
Phần lớn công trình là nhỏ: một căn nhà, một dãy phòng, một nhà xưởng vài trăm mét vuông. Vì vậy đơn vị làm xây dựng trong xã thường là đội thợ gia đình, công ty nhỏ do người địa phương lập, quen biết khách qua giới thiệu. Họ hiểu nền đất từng khu, biết đâu là đất gò chắc, đâu là đất thấp ven sông cần gia cố móng, biết lịch mưa để tránh đổ bê tông giữa trận giông.
Cửa hàng vật liệu thì mọc theo trục đường, gần chợ và gần khu đang xây. Bãi cát đá cần mặt bằng rộng, xe ben vào được, nên thường ở chỗ đất trống sát đường lớn. Nhìn số cửa hàng vật liệu trên một đoạn đường cũng đoán được khu đó đang xây nhiều hay ít.
Chọn nhà thầu xây nhà: các bước cho gia đình trong xã
Phần lớn tranh chấp xây nhà ở xã đến từ thoả thuận miệng và bản vẽ sơ sài. Trình tự dưới đây giúp gia đình bớt rủi ro:
- Chuẩn bị giấy tờ trước: giấy chứng nhận đất ghi đúng loại đất ở, hỏi xã xem có phải xin giấy phép xây dựng không, đo đạc ranh giới với nhà bên.
- Có bản vẽ đủ dùng, kể cả bản đơn giản, ghi kích thước, số tầng, vị trí cột, cửa, cầu thang; không thi công theo kiểu "làm tới đâu tính tới đó".
- Xem công trình thật đội thợ đã làm trong vùng, hỏi chủ nhà về chất lượng, tiến độ, thái độ khi có lỗi; danh tiếng trong ấp là thước đo đáng tin.
- Lấy báo giá từ hai, ba đơn vị trên cùng bản vẽ và cùng danh mục vật liệu; so cả phần không ghi rõ như điện nước, chống thấm, vận chuyển xà bần.
- Ký hợp đồng ghi phạm vi công việc, chủng loại vật liệu chính, tiến độ, đợt thanh toán gắn với hạng mục hoàn thành, bảo hành và cách xử lý phát sinh.
- Theo dõi những khâu quan trọng: đào móng, đổ bê tông móng, cột, sàn, chống thấm mái và nhà vệ sinh; những khâu này hỏng thì sửa rất tốn.
- Nghiệm thu từng đợt trước khi trả tiền; giữ lại một phần nhỏ đến hết thời gian bảo hành nếu hai bên thoả thuận.
Nếu nhà nằm trên nền đất thấp gần kênh hoặc gần bãi sông, nên hỏi thêm người có chuyên môn về phương án móng. Tiết kiệm phần móng để rồi nhà lún nghiêng là sai lầm khó sửa.
Mua vật liệu: tự mua hay để thầu lo
Ở xã có hai kiểu quen thuộc. Kiểu thứ nhất, chủ nhà tự mua vật liệu, thuê thợ khoán nhân công: chủ nhà kiểm soát được chủng loại, nhưng phải dành thời gian đặt hàng, nhận hàng, trông kho, và nếu mua thiếu, mua thừa thì tự chịu. Kiểu thứ hai, khoán trọn gói cả vật liệu lẫn nhân công: chủ nhà nhàn hơn, nhưng phải ghi rõ chủng loại, quy cách vật liệu trong hợp đồng, nếu không dễ bị thay bằng loại rẻ hơn.
Dù kiểu nào, vài nguyên tắc chung giúp tránh thiệt: mua ở cửa hàng có hoá đơn, phiếu giao hàng ghi rõ chủng loại, số lượng; kiểm hàng khi nhận, nhất là sắt thép (đường kính, chủng loại), xi măng (hạn dùng, bao còn nguyên), gạch (đều màu, không nứt vỡ nhiều); cát đá rõ nguồn gốc, không mua cát trôi nổi không chứng từ.
Cửa hàng vật liệu trong xã thường chở tận nơi bằng xe nhỏ, chịu được đường hẹp, nhận ghi nợ cho khách quen trong ấp. Đây là lợi thế so với mua ở nơi xa. Nhưng với công trình lớn như nhà xưởng, chủ đầu tư nên lấy thêm báo giá từ nhà phân phối lớn hơn để so.
Mở cửa hàng vật liệu xây dựng ở xã: những điều cần tính
Cửa hàng vật liệu là loại hình kinh doanh cần vốn lưu động lớn và mặt bằng rộng. Trước khi mở:
- Mặt bằng: sát đường đủ rộng cho xe tải giao hàng và xe ben chở cát đá; có sân chứa, nền cứng; đất đúng mục đích sử dụng cho kinh doanh.
- Bụi và tiếng ồn: bãi cát đá gây bụi khi gió lớn và khi xe bốc dỡ; che phủ đống cát, tưới ẩm, làm tường chắn, không bốc dỡ lúc khuya để hàng xóm không phản ánh.
- An toàn giao thông: xe ra vào, cây sắt dài thò ra đường là nguy cơ tai nạn; bố trí người hướng dẫn xe, không chất hàng lấn lề đường.
- Vốn và công nợ: nhà cung cấp lớn có thể cho gối đầu, nhưng khách lẻ trong xã cũng hay ghi nợ; cần kiểm soát hai đầu công nợ để không kẹt vốn.
- Xe giao hàng: đội xe nhỏ chạy đường làng; người lái nên quen đường từng ấp, biết đoạn nào cấm tải trọng, đoạn nào ngập mùa mưa.
- Giấy tờ: đăng ký kinh doanh đúng ngành, hồ sơ phòng cháy với kho chứa sơn, hoá chất xây dựng, và chứng từ nguồn gốc hàng hoá.
Năng lực của đơn vị thi công: giấy tờ và thực tế
Với công trình nhà ở riêng lẻ do gia đình tự làm, pháp luật không đòi hỏi đội thợ phải có chứng chỉ như với công trình lớn. Nhưng với nhà xưởng, nhà nhiều tầng, công trình có yêu cầu về an toàn kết cấu và phòng cháy, đơn vị thiết kế, thi công có thể phải đáp ứng điều kiện năng lực theo quy định về xây dựng. Chủ đầu tư nên hỏi đơn vị mình định thuê có đáp ứng không, và kiểm lại tại cơ quan quản lý xây dựng khi cần.
Trên thực tế, điều quan trọng không kém giấy tờ là năng lực người chỉ huy công trình: có người hiểu bản vẽ, biết kiểm tra cốt thép trước khi đổ bê tông, biết xử lý khi trời mưa giữa ca đổ sàn. Một công ty nhỏ có người cai giỏi, có trách nhiệm thường làm tốt hơn một công ty nhiều giấy tờ mà giao hết cho thợ phụ.
Muốn xem các doanh nghiệp xây dựng đăng ký trên địa bàn, có thể tra trong danh bạ doanh nghiệp của trang theo nhóm ngành xây dựng, vật liệu. Từ đó, kiểm trạng thái hoạt động, đến xem công trình họ đang làm và hỏi chuyện chủ nhà trước khi quyết định.
An toàn công trường giữa xóm
Che chắn và vệ sinh. Công trình giữa xóm cần lưới che, không để vữa, gạch rơi sang nhà bên; xà bần gom gọn, chở đi đúng nơi quy định, không đổ xuống kênh, không lấp mương thoát nước chung.
An toàn cho thợ. Làm trên cao phải có dây an toàn, giàn giáo chắc; điện thi công kéo từ tủ có aptomat chống giật. Tai nạn lao động ở công trình nhỏ không hiếm, và trách nhiệm có thể đến cả chủ nhà lẫn chủ thầu.
Giờ làm. Đổ bê tông có khi kéo dài tới tối, nhưng đục phá, cắt sắt ồn nên làm trong giờ hành chính; báo trước hàng xóm những ngày làm ồn lớn.
Phòng cháy trên công trường. Hàn cắt sắt gần đống gỗ cốp pha, bao xi măng rỗng, vải bạt là nguồn cháy hay bị quên. Dọn vật liệu dễ cháy khỏi chỗ hàn, có xô nước hoặc bình chữa cháy gần đó, không hút thuốc trong kho vật tư. Thợ ngủ lại trông công trình thì làm lán riêng, không ngủ giữa đống vật liệu.
Đường chung. Xe vật liệu đậu chắn đường, cát tràn ra mặt đường làm trơn trượt khi mưa là chuyện hay gặp. Dọn mặt đường cuối ngày, sửa phần đường bị xe nặng làm hư là cách cư xử được người trong ấp ghi nhận.
Nhà xưởng, nhà kho: phần việc khác với xây nhà ở
Khi công trình là nhà xưởng hay kho hàng, nhiều chủ đầu tư vẫn quen thuê đội thợ làm nhà dân và nghĩ rằng chỉ là "cái nhà to hơn". Thực tế hai loại công trình khác nhau ở nhiều điểm. Nhà xưởng có nhịp khung lớn, chịu tải mái, tải gió, có khi chịu tải cầu trục; nền phải chịu xe nâng, kệ hàng nặng; hệ thống điện công suất lớn; yêu cầu phòng cháy chặt hơn với lối thoát, khoảng cách, nguồn nước chữa cháy.
Vì vậy, với nhà xưởng và kho, nên có bản vẽ thiết kế do đơn vị có chuyên môn lập, tính kết cấu khung thép, móng, nền; hồ sơ phòng cháy làm từ khâu thiết kế chứ không phải xây xong mới bổ sung. Thi công khung thép cần đơn vị có kinh nghiệm lắp dựng, an toàn làm việc trên cao. Những việc này tốn hơn nhưng tránh được cảnh mái tốc khi giông lớn đầu mùa mưa, nền lún nứt khi chất hàng, hay xưởng xây xong không được nghiệm thu phòng cháy.
Ở Phú Hòa Đông, nơi xưởng và kho mọc xen giữa ruộng vườn, công trình còn phải tính tới thoát nước mưa: mái lớn dồn nước xuống một chỗ, nếu không có rãnh dẫn ra hệ thống thoát chung thì nước tràn sang ruộng, vườn nhà bên, gây mâu thuẫn ngay mùa mưa đầu tiên. Thiết kế mương thoát, hố ga, và hỏi xã về điểm đấu nối là việc nên làm trước khi đổ móng.
Doanh nghiệp xây dựng nhỏ trong xã muốn nhận loại công trình này nên đầu tư người có chuyên môn kết cấu, thiết bị lắp dựng an toàn và hiểu quy định phòng cháy. Đây là phân khúc có nhu cầu thật trên địa bàn, nhưng yêu cầu cao hơn hẳn làm nhà ở.
Câu hỏi thường gặp
Xây nhà ở xã Phú Hòa Đông có cần giấy phép xây dựng không?
Tuỳ vị trí. Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có thể được miễn phép nếu không thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết hoặc khu vực yêu cầu quản lý riêng; nhưng nhiều khu ở các xã ngoại thành TP Hồ Chí Minh đã có quy hoạch. Hãy hỏi bộ phận xây dựng của UBND xã với giấy chứng nhận đất trong tay trước khi khởi công.
Có nên khoán trọn gói cả vật liệu cho nhà thầu không?
Có thể, nếu hợp đồng ghi rõ chủng loại, quy cách vật liệu chính và cách nghiệm thu từng đợt. Khoán trọn gói giúp chủ nhà đỡ mất thời gian, nhưng thiếu điều khoản rõ ràng dễ bị thay vật liệu rẻ hơn. Chủ nhà nên theo dõi các khâu móng, cột, sàn, chống thấm.
Làm sao kiểm tra một công ty xây dựng trên địa bàn?
Tra tên trong danh bạ doanh nghiệp của trang và trên cổng thông tin đăng ký doanh nghiệp để biết trạng thái, ngành nghề, địa chỉ; đến xem công trình họ đã và đang làm; hỏi chủ nhà về chất lượng, tiến độ, bảo hành. Với công trình lớn, hỏi thêm về điều kiện năng lực theo quy định xây dựng.
Đất thấp gần kênh ở Phú Hòa Đông xây nhà cần lưu ý gì?
Nên khảo sát nền đất, nâng cốt nền cao hơn mức nước thường đọng khi mưa lớn, và chọn phương án móng phù hợp theo tư vấn của người có chuyên môn. Đất bùn, đất yếu nếu móng không đủ sẽ gây lún nứt về sau. Hỏi hàng xóm những năm trước nước lên tới đâu.
Mở bãi cát đá trong xã cần chú ý gì với hàng xóm?
Bãi cát đá gây bụi và tiếng ồn, nên chọn vị trí sát đường lớn, có khoảng cách với nhà ở; che phủ đống vật liệu, tưới ẩm khi gió, làm tường chắn, không bốc dỡ lúc khuya. Chỉ nhập cát có nguồn gốc hợp pháp, giữ chứng từ, và đăng ký kinh doanh đúng ngành.